Najem krótkoterminowy 2026 – projekt nowych przepisów. Co zmieni się dla właścicieli mieszkań?

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce czekają zmiany. Rząd przygotował projekt ustawy, który ma uregulować wynajmowanie mieszkań na krótkie pobyty, m.in. za pośrednictwem platform takich jak Airbnb czy Booking.

Projekt został przyjęty przez Radę Ministrów i trafił do Sejmu jako druk nr 2865. 2 września 2026 r. rząd przyjął również autopoprawkę, która rozszerza m.in. możliwości wspólnot, spółdzielni i samorządów w zakresie ograniczania najmu krótkoterminowego. To nadal projekt, a nie obowiązujące prawo, dlatego jego ostateczny kształt może się jeszcze zmienić. Warto jednak już dziś wiedzieć, co planowane regulacje mogą oznaczać dla właścicieli mieszkań i inwestorów.

Obowiązkowa rejestracja najmu krótkoterminowego

Jedną z podstawowych zmian ma być utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON).

Do systemu mają trafiać również mieszkania oferowane na krótkie pobyty. Zarejestrowany obiekt otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny, który będzie wykorzystywany także przy publikowaniu ofert na platformach rezerwacyjnych. Projekt zakłada również dodatkowe wymagania dotyczące m.in. regulaminu pobytu, kontaktu z właścicielem lub administratorem oraz kwestii bezpieczeństwa. W praktyce najem krótkoterminowy ma stać się bardziej sformalizowany i łatwiejszy do kontrolowania.

Wspólnota będzie mogła zakazać najmu krótkoterminowego

To jedna z najważniejszych zmian dla właścicieli mieszkań inwestycyjnych.

Zgodnie z projektem wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe mają otrzymać możliwość podjęcia uchwały zakazującej świadczenia usług najmu krótkoterminowego w danym budynku. Jeżeli taki zakaz zostanie przyjęty, właściciel prowadzący najem krótkoterminowy nie będzie musiał zakończyć działalności z dnia na dzień – projekt przewiduje 6-miesięczny okres na dostosowanie się do nowej sytuacji. Przepisy umożliwiające wspólnotom i spółdzielniom wprowadzanie takich ograniczeń mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 r.

Gmina również będzie mogła wprowadzić ograniczenia

Projekt przewiduje także możliwość tworzenia przez gminy stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony albo zakazany. Co ważne, ograniczenia nie muszą obejmować całego miasta. Mogą dotyczyć konkretnych obszarów, w których koncentracja mieszkań wykorzystywanych turystycznie jest szczególnie duża. Dla miast takich jak Gdańsk czy Sopot może mieć to w przyszłości duże znaczenie, zwłaszcza w najbardziej turystycznych lokalizacjach.

Co z uciążliwym najmem?

Nowe przepisy mają również dać mieszkańcom i samorządom skuteczniejsze narzędzia reagowania na lokale, w których regularnie dochodzi do problemów z porządkiem lub bezpieczeństwem. Projekt przewiduje, że trzy stwierdzone naruszenia w okresie 6 miesięcy mogą doprowadzić do wykreślenia obiektu z ewidencji. Nie oznacza to więc walki z każdym właścicielem wynajmującym mieszkanie turystom. Chodzi przede wszystkim o możliwość reagowania tam, gdzie najem rzeczywiście powoduje powtarzające się problemy.

Czy mieszkania kupowane pod Airbnb stracą na wartości?

Nie można dziś zakładać, że nowe przepisy automatycznie spowodują spadek cen mieszkań inwestycyjnych. Na wartość nieruchomości wpływa znacznie więcej czynników: lokalizacja, standard, układ, koszty utrzymania, popyt na najem długoterminowy czy możliwość dalszej odsprzedaży. Można jednak spodziewać się, że możliwość prowadzenia najmu krótkoterminowego stanie się kolejnym elementem wpływającym na ocenę nieruchomości przez inwestorów. Inaczej może być postrzegane mieszkanie w budynku, w którym taki najem jest możliwy, a inaczej lokal objęty ograniczeniami.

Czy kupowanie mieszkania pod najem krótkoterminowy nadal ma sens?

Tak, ale inwestycję trzeba analizować szerzej. Przy zakupie nie wystarczy już odpowiedzieć na pytanie: „ile mogę zarobić miesięcznie na Airbnb?”. Warto również sprawdzić, czy mieszkanie będzie atrakcyjne w najmie długoterminowym, czy można je łatwo sprzedać oraz jakie inne możliwości wykorzystania daje właścicielowi. Dobra nieruchomość inwestycyjna powinna mieć plan B. Jeżeli mieszkanie jest atrakcyjne wyłącznie dzięki wysokim stawkom najmu dobowego, ryzyko inwestycji będzie większe niż w przypadku lokalu, który dobrze funkcjonuje również w innych modelach najmu.

Co nowe przepisy mogą oznaczać dla Gdańska?

W Gdańsku temat jest szczególnie istotny ze względu na skalę ruchu turystycznego i popularność mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy.

Potencjalne ograniczenia mogą mieć większe znaczenie w najbardziej turystycznych częściach miasta niż w typowo mieszkaniowych dzielnicach.

Nie oznacza to jednak, że właściciele mieszkań powinni dziś podejmować nerwowe decyzje.

Znacznie ważniejsze jest sprawdzenie, czy dana nieruchomość pozostanie atrakcyjna również wtedy, gdy zmienią się zasady jej wynajmowania.

Najem krótkoterminowy nie znika. Zmienią się jego zasady

Rządowy projekt nie zakłada ogólnopolskiego zakazu najmu krótkoterminowego. Zakłada natomiast jego większe uporządkowanie, rejestrację i kontrolę. Największą zmianą z punktu widzenia właścicieli może być możliwość wprowadzania od 2028 roku ograniczeń na poziomie konkretnego budynku lub określonego obszaru gminy. Dlatego osoby kupujące dziś mieszkanie inwestycyjne powinny analizować nie tylko jego aktualną rentowność.

W nieruchomościach dobra inwestycja to taka, która ma sens również wtedy, gdy zmieniają się przepisy i warunki rynkowe.

Planujesz zakup mieszkania inwestycyjnego w Gdańsku lub Trójmieście? W GOAT Nieruchomości pomagamy ocenić nie tylko potencjalną stopę zwrotu, ale również lokalizację, możliwości najmu, płynność nieruchomości i alternatywne scenariusze jej wykorzystania. Skontaktuj się z nami. Pomożemy znaleźć nieruchomość, która ma sens inwestycyjny nie tylko dzisiaj, ale również w dłuższej perspektywie.

GOAT Nieruchomości – Najlepsi w nieruchomościach.

Here we Goat!

Stan prac legislacyjnych: 10 września 2026 r. Artykuł opisuje rządowy projekt ustawy (druk sejmowy nr 2865) wraz z autopoprawką (druk nr 2865-A). Projekt jest w toku prac legislacyjnych i jego ostateczne brzmienie może ulec zmianie. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.