Rynek pierwotny czy wtórny w 2026 roku? Gdzie kupujący w Trójmieście ma dziś lepszą pozycję

Stoisz przed jedną z najdroższych decyzji w życiu, a rynek Trójmiejskich nieruchomości w 2026 r. zachowuje się inaczej niż reszta Polski – ceny nie spadają, deweloperzy budują mniej niż jeszcze rok temu, a Ty musisz zdecydować: nowe mieszkanie w surowym stanie z odległym terminem odbioru, czy gotowe „M” z drugiej ręki, najpewniej do remontu. Poniżej rozkładamy obie opcje na czynniki pierwsze.

 

Trójmiasto płynie pod prąd całej Polski

 

Zacznijmy od czegoś, co zabolało każdego, kto liczył na to, że „w końcu ceny spadną”. W większości dużych polskich miast rynek wtórny w I kwartale 2026 r. po raz pierwszy od blisko dwunastu lat okazał się tańszy niż rok wcześniej – średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków spadła do 13 477 zł/m² (dane NBP, za OnGeo.pl). Warszawa, Poznań, Białystok – wszędzie tam ceny w ujęciu rocznym poszły w dół.

Trójmiasto się z tego trendu wyłamało. Gdańsk notuje wzrosty cen transakcyjnych na rynku wtórnym nieprzerwanie od roku, a Gdynia w samym I kwartale 2026 r. zanotowała skok o blisko 6% kwartał do kwartału (Bankier.pl, dane NBP). To dla kupującego pierwszy i największy dylemat: w Trójmieście nie ma co liczyć na to, że „rynek się skoryguje”. Trzeba działać w realiach, jakie są tu i teraz.

1. Cena – kto naprawdę jest tańszy?

Segment	Gdańsk	Gdynia	Sopot
Rynek pierwotny (oferta deweloperska)	ok. 18 tys. zł/m²	ok. 16 tys. zł/m²	ok. 27 tys. zł/m²
Rynek wtórny (ceny transakcyjne, I kw. 2026)	13 tys. zł/m² (+6,2% r/r)	12 tys. zł/m² (+4,3% r/r)	brak w zestawieniu NBP dla mniejszych miast

Źródła: RynekPierwotny.pl, Bankier.pl / NBP BaRN

Różnica rzędu 4–5 tys. zł/m² między rynkiem pierwotnym a wtórnym w Gdańsku i Gdyni to oznacza, że przy mieszkaniu 50 m² mówimy o różnicy 200–250 tys. zł na starcie. Ale! Cena z cennika dewelopera i cena „gotowa do zamieszkania” to nie to samo. Do ceny z rynku wtórnego trzeba doliczyć często remont, a do ceny z rynku pierwotnego – wykończenie od zera, umeblowanie i miesiące czekania, w trakcie których i tak gdzieś trzeba mieszkać (czyli płacić czynsz najmu równolegle z ratą kredytu).

Ciekawostka, która pokazuje skalę zjawiska: w czerwcu 2026 r. średnia cena mieszkania w ofercie deweloperskiej w Trójmieście po raz pierwszy w historii przekroczyła 1 milion złotych – choć to w dużej mierze efekt zmiany struktury oferty (więcej większych, droższych lokali), a nie samego wzrostu stawki za metr (G2 Team). Innymi słowy: „typowe” mieszkanie od dewelopera w Trójmieście przestaje być typowe – coraz trudniej o dobrą ofertę w rozsądnym budżecie.

2. Negocjacje – gdzie realnie da się coś ugrać

 

Rynek wtórny w Trójmieście akurat pod względem negocjacji wygląda relatywnie nieźle na tle kraju. W II kwartale 2026 r. Gdańsk odnotował najwyższą wśród dużych miast średnią skalę ustępstw sprzedających – 3,4% od ceny wywoławczej, choć to i tak mniej niż jeszcze na początku roku, gdy przeciętne obniżki sięgały 3–5,5% (raport „Barometr” Metrohouse i Credipass, za Bankier.pl).

Rynek pierwotny daje statystycznie więcej – średni rabat od ceny ofertowej u deweloperów w I kwartale 2026 r. wyniósł 7,7%, choć mocno zróżnicowany regionalnie (w Łodzi przekraczał 15%) (RynekPierwotny.pl). Problem w tym, że w miastach z mniejszą podażą – a Trójmiasto coraz bardziej się do nich zalicza – deweloperzy wolą negocjować „dodatki” niż cenę katalogową: miejsce postojowe, komórkę lokatorską, harmonogram płatności czy dopłatę do wykończenia, zamiast realnie obniżać cenę za metr (analiza rynkowa mybank.pl). To ważne, bo obniżenie ceny „na papierze” wpływa na wycenę sąsiednich mieszkań w tej samej inwestycji – deweloperzy się przed tym bronią.

Wniosek dla kupującego: na rynku pierwotnym warto negocjować nie cenę, tylko wartość dodaną. Na rynku wtórnym – realną cenę, ale okno możliwości się zamyka.

3. Koszty wykończenia i remontu 

 

Mieszkanie z rynku wtórnego „wygląda taniej” na etapie oferty, ale:

• starsze budynki (lata 70.–90.) często wymagają wymiany instalacji elektrycznej, hydraulicznej, czasem okien i ocieplenia,
• od połowy 2026 roku w życie zaczynają wchodzić wymogi dotyczące klas energetycznych budynków – mieszkania o niskiej klasie efektywności energetycznej mogą wymagać kosztownej modernizacji, ale jednocześnie stanowią pole do negocjacji ceny zakupu (RealtyHub.pl),
• remont „od zera” (bez zmiany układu) to dziś zwykle kilkaset złotych za m² przy standardzie średnim, a przy głębszej ingerencji w instalacje – znacznie więcej.

Mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym zwykle oferowane jest w stanie formalnie „gotowym”, ale w praktyce wymagającym pełnego wykończenia: podłóg, malowania, kuchni, łazienki. To koszt rozłożony w czasie, ale równie realny. Różnica jest taka, że przy rynku pierwotnym łatwiej zaplanować budżet z góry (znany metraż, znany układ, brak niespodzianek konstrukcyjnych), a przy rynku wtórnym dopiero po skuciu tynków wychodzi, ile naprawdę trzeba dołożyć.

4. Czas oczekiwania – cierpliwość ma swoją cenę

 

Rynek wtórny wygrywa tu bezapelacyjnie: klucze od ręki, przeprowadzka w ciągu tygodni, brak ryzyka poślizgu budowy. Dla kogoś, kto już płaci czynsz najmu i chce jak najszybciej przestać „wyrzucać pieniądze w błoto”, to argument nie do przecenienia.

Rynek pierwotny to zwykle 12–36 miesięcy oczekiwania, w zależności od etapu inwestycji w momencie zakupu. Eksperci wprost odradzają dziś kupowanie mieszkań na etapie „dziury w ziemi” z terminem oddania w 2028 roku i później – ze względu na ryzyko zmian kosztów budowy i potencjalnego spadku jakości wykończenia przy próbie utrzymania marży przez dewelopera (analiza mybank.pl). Kupujący, który wybiera rynek pierwotny, kupuje w dużej mierze „na wiarę” w harmonogram, którego deweloper może nie dotrzymać.

 

5. Lokalizacja – tu wygrywa rynek wtórny

 

To jeden z najbardziej niedocenianych argumentów. Najlepsze działki w Śródmieściu Gdańska, na Wzgórzu Św. Maksymiliana w Gdyni czy w centralnym Sopocie zostały zabudowane dekady temu. Nowe inwestycje deweloperskie z natury rzeczy powstają częściej na obrzeżach, wzdłuż obwodnicy, na terenach postindustrialnych lub w gminach satelitarnych. Owszem, powstają też ambitne projekty w centralnych lokalizacjach (jak inwestycje nad Motławą w Gdańsku), ale to segment premium z cenami znacznie powyżej średniej (RynekPierwotny.pl).

Jeśli zależy Ci na konkretnym adresie (blisko plaży, w klimatycznej kamienicy, przy sprawdzonej szkole czy w promieniu 10 minut pieszo od centrum), to właśnie rynek wtórny daje takie możliwości.

6. Gdzie można stracić pieniądze?

 

Rynek pierwotny:

• ryzyko opóźnienia budowy i przesunięcia terminu odbioru,
• ryzyko zmiany standardu wykończenia względem tego, co pokazywano w wizualizacjach,
• ryzyko niewypłacalności dewelopera (ograniczone dziś przez rachunki powiernicze i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ale nie zerowe),
• ryzyko kupna „w ciemno” na wczesnym etapie inwestycji, zanim powstanie otoczenie (drogi dojazdowe, sklepy, komunikacja).

Rynek wtórny:

• ryzyko ukrytych wad technicznych budynku (dach, instalacje, elewacja) możliwych do wykrycia dopiero po zakupie,
• opóźnienia prawne – obciążenia hipoteczne, roszczenia spadkowe, niejasny stan prawny lokalu czy gruntu,
• jak pokazują dane NBP – ceny transakcyjne w Gdańsku i Gdyni rosną nieprzerwanie, a sprzedający czują, że „mają przewagę” i niechętnie negocjują.

 

7. Kurcząca się podaż – dlaczego to newralgiczny moment

W pierwszych dwóch miesiącach 2026 r. deweloperzy w całej Polsce rozpoczęli budowę zaledwie 18 535 mieszkań — aż o 21,3% mniej niż rok wcześniej (GUS, za Bankier.pl). To najsłabszy wynik startów budów od ośmiu lat, z wyjątkiem wyjątkowo słabego 2023 roku (GUS, za Parkiet.com).

To rodzi paradoks, z którym kupujący będzie musiał się zmierzyć już za 2–3 lata: dzisiejsza duża oferta gotowych i bliskich ukończenia mieszkań (w niektórych metropoliach 40–50% sprzedawanych lokali to te już oddane lub bliskie oddania) daje chwilowo pole do negocjacji (RynekPierwotny.pl, za checkPRESS) – ale mniejsza liczba rozpoczynanych dziś budów oznacza mniejszą podaż nowych mieszkań w 2027-2028 roku.

Innymi słowy: to może być ostatni moment, w którym rynek pierwotny w Trójmieście oferuje względnie szeroki wybór i realną, choć malejącą, przestrzeń do negocjacji pozacenowych. Kto odłoży decyzję o 12-18 miesięcy, może trafić na rynek z dużo skromniejszą ofertą.

 

Podsumowując…

 

• Jeśli najbardziej boisz się przepłacić i czekać latami – rynek wtórny w konkretnej, dobrze wybranej lokalizacji, z możliwą negocjacją rzędu 3–5%, daje szybszy i bardziej przewidywalny efekt.
• Jeśli zależy Ci na nowym standardzie, gwarancji budowlanej i elastyczności w negocjacjach pozacenowych – rynek pierwotny wciąż ma coś do zaoferowania, ale okno czasowe się zawęża wraz ze spadającą liczbą rozpoczynanych inwestycji.
• Jeśli liczy się dla Ciebie konkretny adres, a nie tylko metraż – praktycznie zawsze wygrywa rynek wtórny, bo najlepsze działki w Trójmieście zostały już zabudowane.

Nasi eksperci na co dzień śledzą ceny transakcyjne, tempo sprzedaży i kondycję deweloperów w całym Trójmieście. Wiedzą, które ulice, inwestycje i roczniki budynków naprawdę się opłacają.

Skontaktuj się z nami, a wspólnie sprawdzimy, czy w Twojej sytuacji lepiej sprawdzi się mieszkanie od dewelopera, czy z rynku wtórnego – i pomożemy Ci wynegocjować warunki, które realnie odzwierciedlają dzisiejszy rynek, a nie oczekiwania sprzedającego.

Here we GOAT!

GOAT Nieruchomości – Kupuj najlepiej! 

 

Źródła danych: Narodowy Bank Polski (baza BaRN), Główny Urząd Statystyczny (GUS), RynekPierwotny.pl, Bankier.pl, raport „Barometr” Metrohouse i Credipass, checkPRESS, Parkiet.com, G2 Team, RealtyHub.pl, mybank.pl. Linki źródłowe znajdują się przy poszczególnych danych w tekście.  Foto w zajawce AI.