Rynek pierwotny czy wtórny w 2026 roku? Gdzie kupujący w Trójmieście ma dziś lepszą pozycję

Stoisz przed jedną z najdroższych decyzji w życiu, a rynek Trójmiejskich nieruchomości w 2026 r. zachowuje się inaczej niż reszta Polski – ceny nie spadają, deweloperzy budują mniej niż jeszcze rok temu, a Ty musisz zdecydować: nowe mieszkanie w surowym stanie z odległym terminem odbioru, czy gotowe „M” z drugiej ręki, najpewniej do remontu. Poniżej rozkładamy obie opcje na czynniki pierwsze.

Trójmiasto płynie pod prąd całej Polski

Zacznijmy od czegoś, co zabolało każdego, kto liczył na to, że „w końcu ceny spadną”. W większości dużych polskich miast rynek wtórny w I kwartale 2026 r. po raz pierwszy od blisko dwunastu lat okazał się tańszy niż rok wcześniej – średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków spadła do 13 477 zł/m² (dane NBP, za OnGeo.pl). Warszawa, Poznań, Białystok – wszędzie tam ceny w ujęciu rocznym poszły w dół.

Trójmiasto się z tego trendu wyłamało. Gdańsk notuje wzrosty cen transakcyjnych na rynku wtórnym nieprzerwanie od roku, a Gdynia w samym I kwartale 2026 r. zanotowała skok o blisko 6% kwartał do kwartału (Bankier.pl, dane NBP). To dla kupującego pierwszy i największy dylemat: w Trójmieście nie ma co liczyć na to, że „rynek się skoryguje”. Trzeba działać w realiach, jakie są tu i teraz.

1. Cena – kto naprawdę jest tańszy?

Źródła: RynekPierwotny.pl, Bankier.pl / NBP BaRN

Różnica rzędu 4–5 tys. zł/m² między rynkiem pierwotnym a wtórnym w Gdańsku i Gdyni to oznacza, że przy mieszkaniu 50 m² mówimy o różnicy 200–250 tys. zł na starcie. Ale! Cena z cennika dewelopera i cena „gotowa do zamieszkania” to nie to samo. Do ceny z rynku wtórnego trzeba doliczyć często remont, a do ceny z rynku pierwotnego – wykończenie od zera, umeblowanie i miesiące czekania, w trakcie których i tak gdzieś trzeba mieszkać (czyli płacić czynsz najmu równolegle z ratą kredytu).

Ciekawostka, która pokazuje skalę zjawiska: w czerwcu 2026 r. średnia cena mieszkania w ofercie deweloperskiej w Trójmieście po raz pierwszy w historii przekroczyła 1 milion złotych – choć to w dużej mierze efekt zmiany struktury oferty (więcej większych, droższych lokali), a nie samego wzrostu stawki za metr (G2 Team). Innymi słowy: „typowe” mieszkanie od dewelopera w Trójmieście przestaje być typowe – coraz trudniej o dobrą ofertę w rozsądnym budżecie.

2. Negocjacje – gdzie realnie da się coś ugrać

Rynek wtórny w Trójmieście akurat pod względem negocjacji wygląda relatywnie nieźle na tle kraju. W II kwartale 2026 r. Gdańsk odnotował najwyższą wśród dużych miast średnią skalę ustępstw sprzedających – 3,4% od ceny wywoławczej, choć to i tak mniej niż jeszcze na początku roku, gdy przeciętne obniżki sięgały 3–5,5% (raport „Barometr” Metrohouse i Credipass, za Bankier.pl).

Rynek pierwotny daje statystycznie więcej – średni rabat od ceny ofertowej u deweloperów w I kwartale 2026 r. wyniósł 7,7%, choć mocno zróżnicowany regionalnie (w Łodzi przekraczał 15%) (RynekPierwotny.pl). Problem w tym, że w miastach z mniejszą podażą – a Trójmiasto coraz bardziej się do nich zalicza – deweloperzy wolą negocjować „dodatki” niż cenę katalogową: miejsce postojowe, komórkę lokatorską, harmonogram płatności czy dopłatę do wykończenia, zamiast realnie obniżać cenę za metr (analiza rynkowa mybank.pl). To ważne, bo obniżenie ceny „na papierze” wpływa na wycenę sąsiednich mieszkań w tej samej inwestycji – deweloperzy się przed tym bronią.

Wniosek dla kupującego: na rynku pierwotnym warto negocjować nie cenę, tylko wartość dodaną. Na rynku wtórnym – realną cenę, ale okno możliwości się zamyka.

3. Koszty wykończenia i remontu 

Mieszkanie z rynku wtórnego „wygląda taniej” na etapie oferty, ale:

• starsze budynki (lata 70.–90.) często wymagają wymiany instalacji elektrycznej, hydraulicznej, czasem okien i ocieplenia,
• od połowy 2026 roku w życie zaczynają wchodzić wymogi dotyczące klas energetycznych budynków – mieszkania o niskiej klasie efektywności energetycznej mogą wymagać kosztownej modernizacji, ale jednocześnie stanowią pole do negocjacji ceny zakupu (RealtyHub.pl),
• remont „od zera” (bez zmiany układu) to dziś zwykle kilkaset złotych za m² przy standardzie średnim, a przy głębszej ingerencji w instalacje – znacznie więcej.

Mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym zwykle oferowane jest w stanie formalnie „gotowym”, ale w praktyce wymagającym pełnego wykończenia: podłóg, malowania, kuchni, łazienki. To koszt rozłożony w czasie, ale równie realny. Różnica jest taka, że przy rynku pierwotnym łatwiej zaplanować budżet z góry (znany metraż, znany układ, brak niespodzianek konstrukcyjnych), a przy rynku wtórnym dopiero po skuciu tynków wychodzi, ile naprawdę trzeba dołożyć.

4. Czas oczekiwania – cierpliwość ma swoją cenę

Rynek wtórny wygrywa tu bezapelacyjnie: klucze od ręki, przeprowadzka w ciągu tygodni, brak ryzyka poślizgu budowy. Dla kogoś, kto już płaci czynsz najmu i chce jak najszybciej przestać „wyrzucać pieniądze w błoto”, to argument nie do przecenienia.

Rynek pierwotny to zwykle 12–36 miesięcy oczekiwania, w zależności od etapu inwestycji w momencie zakupu. Eksperci wprost odradzają dziś kupowanie mieszkań na etapie „dziury w ziemi” z terminem oddania w 2028 roku i później – ze względu na ryzyko zmian kosztów budowy i potencjalnego spadku jakości wykończenia przy próbie utrzymania marży przez dewelopera (analiza mybank.pl). Kupujący, który wybiera rynek pierwotny, kupuje w dużej mierze „na wiarę” w harmonogram, którego deweloper może nie dotrzymać.

5. Lokalizacja – tu wygrywa rynek wtórny

To jeden z najbardziej niedocenianych argumentów. Najlepsze działki w Śródmieściu Gdańska, na Wzgórzu Św. Maksymiliana w Gdyni czy w centralnym Sopocie zostały zabudowane dekady temu. Nowe inwestycje deweloperskie z natury rzeczy powstają częściej na obrzeżach, wzdłuż obwodnicy, na terenach postindustrialnych lub w gminach satelitarnych. Owszem, powstają też ambitne projekty w centralnych lokalizacjach (jak inwestycje nad Motławą w Gdańsku), ale to segment premium z cenami znacznie powyżej średniej (RynekPierwotny.pl).

Jeśli zależy Ci na konkretnym adresie (blisko plaży, w klimatycznej kamienicy, przy sprawdzonej szkole czy w promieniu 10 minut pieszo od centrum), to właśnie rynek wtórny daje takie możliwości.

6. Gdzie można stracić pieniądze?

Rynek pierwotny:

• ryzyko opóźnienia budowy i przesunięcia terminu odbioru,
• ryzyko zmiany standardu wykończenia względem tego, co pokazywano w wizualizacjach,
• ryzyko niewypłacalności dewelopera (ograniczone dziś przez rachunki powiernicze i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, ale nie zerowe),
• ryzyko kupna „w ciemno” na wczesnym etapie inwestycji, zanim powstanie otoczenie (drogi dojazdowe, sklepy, komunikacja).

Rynek wtórny:

• ryzyko ukrytych wad technicznych budynku (dach, instalacje, elewacja) możliwych do wykrycia dopiero po zakupie,
• opóźnienia prawne – obciążenia hipoteczne, roszczenia spadkowe, niejasny stan prawny lokalu czy gruntu,
• jak pokazują dane NBP – ceny transakcyjne w Gdańsku i Gdyni rosną nieprzerwanie, a sprzedający czują, że „mają przewagę” i niechętnie negocjują.

7. Kurcząca się podaż – dlaczego to newralgiczny moment

W pierwszych dwóch miesiącach 2026 r. deweloperzy w całej Polsce rozpoczęli budowę zaledwie 18 535 mieszkań — aż o 21,3% mniej niż rok wcześniej (GUS, za Bankier.pl). To najsłabszy wynik startów budów od ośmiu lat, z wyjątkiem wyjątkowo słabego 2023 roku (GUS, za Parkiet.com).

To rodzi paradoks, z którym kupujący będzie musiał się zmierzyć już za 2–3 lata: dzisiejsza duża oferta gotowych i bliskich ukończenia mieszkań (w niektórych metropoliach 40–50% sprzedawanych lokali to te już oddane lub bliskie oddania) daje chwilowo pole do negocjacji (RynekPierwotny.pl, za checkPRESS) – ale mniejsza liczba rozpoczynanych dziś budów oznacza mniejszą podaż nowych mieszkań w 2027-2028 roku.

Innymi słowy: to może być ostatni moment, w którym rynek pierwotny w Trójmieście oferuje względnie szeroki wybór i realną, choć malejącą, przestrzeń do negocjacji pozacenowych. Kto odłoży decyzję o 12-18 miesięcy, może trafić na rynek z dużo skromniejszą ofertą.

Podsumowując…

• Jeśli najbardziej boisz się przepłacić i czekać latami – rynek wtórny w konkretnej, dobrze wybranej lokalizacji, z możliwą negocjacją rzędu 3–5%, daje szybszy i bardziej przewidywalny efekt.
• Jeśli zależy Ci na nowym standardzie, gwarancji budowlanej i elastyczności w negocjacjach pozacenowych – rynek pierwotny wciąż ma coś do zaoferowania, ale okno czasowe się zawęża wraz ze spadającą liczbą rozpoczynanych inwestycji.
• Jeśli liczy się dla Ciebie konkretny adres, a nie tylko metraż – praktycznie zawsze wygrywa rynek wtórny, bo najlepsze działki w Trójmieście zostały już zabudowane.

Nasi eksperci na co dzień śledzą ceny transakcyjne, tempo sprzedaży i kondycję deweloperów w całym Trójmieście. Wiedzą, które ulice, inwestycje i roczniki budynków naprawdę się opłacają.

Skontaktuj się z nami, a wspólnie sprawdzimy, czy w Twojej sytuacji lepiej sprawdzi się mieszkanie od dewelopera, czy z rynku wtórnego – i pomożemy Ci wynegocjować warunki, które realnie odzwierciedlają dzisiejszy rynek, a nie oczekiwania sprzedającego.

Here we GOAT!

GOAT Nieruchomości – Kupuj najlepiej! 

Źródła danych: Narodowy Bank Polski (baza BaRN), Główny Urząd Statystyczny (GUS), RynekPierwotny.pl, Bankier.pl, raport „Barometr” Metrohouse i Credipass, checkPRESS, Parkiet.com, G2 Team, RealtyHub.pl, mybank.pl. Linki źródłowe znajdują się przy poszczególnych danych w tekście.  Foto w zajawce AI.

Przygotuj mieszkanie i wykorzystaj ten moment!

Kupujący znów oglądają mieszkania. Dzwonią, pytają o szczegóły, umawiają prezentacje i – co najważniejsze – podejmują decyzje.

W Trójmieście widać to szczególnie dobrze. W marcu liczba zapytań o mieszkania z rynku wtórnego wzrosła o 12% w ciągu miesiąca. W maju, mimo osłabienia popytu w większości analizowanych miast, Trójmiasto było jednym z zaledwie dwóch rynków, na których zainteresowanie kupujących nadal rosło.

Czy to oznacza, że wystarczy zrobić kilka zdjęć telefonem, wrzucić ogłoszenie i czekać?

Niestety nie.

Kupujących jest więcej, ale mają też duży wybór i potrafią porównywać oferty. Dlatego dobry moment na rynku warto wykorzystać, przygotowując mieszkanie tak, żeby już od pierwszego kontaktu wyróżniało się spośród konkurencji.

Jak to zrobić? Zacznijmy od początku.

1. Najpierw spójrz na swoje mieszkanie jak kupujący

To trudniejsze, niż się wydaje.

Jeżeli mieszkasz w danym miejscu od dziesięciu lat, prawdopodobnie nie zauważasz już rysy na ścianie, poluzowanej klamki, uszkodzonej listwy czy silikonu wokół wanny, który dawno przestał być biały. Kupujący zauważy. Przed sprzedażą zrób prosty eksperyment. Wyjdź z mieszkania i wejdź do niego ponownie, próbując spojrzeć na wszystko tak, jakbyś widział je pierwszy raz. Co zobaczysz po otwarciu drzwi? Jasny, uporządkowany przedpokój czy pięć kurtek, buty, kartony i odkurzacz? Właśnie w pierwszych kilkudziesięciu sekundach zaczyna powstawać opinia o nieruchomości.

I później bardzo trudno ją zmienić.

2. Posprzątaj – ale inaczej niż przed wizytą gości

Przy sprzedaży nie chodzi wyłącznie o czystość.

Mieszkanie powinno przede wszystkim wyglądać na przestronne i uporządkowane. Usuń część rzeczy z blatów kuchennych. Schowaj kosmetyki w łazience. Zredukuj liczbę ozdób. Z przedpokoju usuń większość kurtek i butów. Jeżeli na regale stoi kilkadziesiąt drobiazgów – zostaw kilka.

Dlaczego? Bo kupujący powinien oglądać mieszkanie, a nie Twoje rzeczy. Pełny blat kuchenny sprawia, że kuchnia wydaje się mniejsza. Zastawiona komoda optycznie zabiera przestrzeń. Pokój wypełniony meblami może wyglądać na znacznie mniejszy, niż wynika z jego powierzchni. Nie trzeba tworzyć sterylnego wnętrza z katalogu. Mieszkanie nadal powinno wyglądać jak miejsce, w którym dobrze się żyje.

Po prostu daj mu trochę oddechu.

3. Czy przed sprzedażą warto robić remont?

To jedno z najczęstszych pytań:

„Czy mam wydać 30 tysięcy na remont, skoro i tak sprzedaję?”

Najczęściej – nie.

Duży remont wykonany tuż przed sprzedażą może się po prostu nie zwrócić. Kupujący może mieć zupełnie inny gust i po zakupie wymienić kuchnię, którą właśnie zamontowałeś. Ale drobne naprawy to zupełnie inna historia. Jeżeli ze ściany odpada fragment farby – popraw go. Jeżeli klamka się rusza – przykręć ją. Przepalona żarówka? Wymień. Zepsuta roleta? Napraw. Brudne fugi czy silikon w łazience? Odśwież. Koszt takich prac jest niewielki, a efekt może być ogromny. Kupujący często myśli bardzo prosto: „Skoro widzę pięć drobnych rzeczy do naprawy, ciekawe ile problemów jeszcze nie widzę.”

Nie dawaj mu powodu do takiego myślenia.

4. Wpuść do mieszkania światło

Brzmi banalnie, ale światło sprzedaje przestrzeń.

Przed wykonaniem zdjęć i przed prezentacją odsłoń rolety, podnieś żaluzje i rozsuń zasłony. Umyj okna. Włącz lampy również w ciągu dnia, jeżeli któreś pomieszczenie jest ciemniejsze. Jeżeli masz wybór godziny prezentacji, pokaż mieszkanie wtedy, kiedy wygląda najlepiej. Salon z dużymi oknami wychodzącymi na zachód może prezentować się przeciętnie o dziewiątej rano i znakomicie o siedemnastej. To nadal dokładnie to samo mieszkanie.

Zmienia się tylko sposób, w jaki odbiera je kupujący.

5. Zdjęcia mają sprawić, że ktoś zechce wejść do środka

Możesz mieć świetne mieszkanie w bardzo dobrej lokalizacji, ale jeżeli pierwsze zdjęcie w ogłoszeniu jest ciemne, krzywe i pokazuje połowę kanapy, wielu potencjalnych klientów nigdy się o tym nie dowie. Przewiną dalej.

Zdjęcia nie mają udawać, że mieszkanie jest czymś innym, niż jest. Mają dobrze pokazać jego prawdziwe atuty. Jeżeli największą zaletą jest przestronny salon – pokaż przestrzeń. Jeżeli balkon wychodzi na zieleń – pokaż widok. Jeśli mieszkanie ma piękną kuchnię – nie zaczynaj galerii od zdjęcia łazienki. Pamiętaj też o kolejności fotografii. Kupujący powinien mieć wrażenie, że przechodzi przez mieszkanie: salon, kuchnia, sypialnia, kolejny pokój, łazienka, balkon, widok, budynek i otoczenie.

Dobre zdjęcia mają jeden podstawowy cel: doprowadzić do telefonu i umówienia prezentacji.

6. Nie sprzedajesz tylko czterech ścian

To szczególnie ważne w Trójmieście.

Kupujący nie szuka wyłącznie „mieszkania 57 m²”. Szuka miejsca do życia. Jeżeli z mieszkania na Przymorzu można dojść pieszo do parku i plaży – powiedz o tym. Jeżeli z Wrzeszcza w kilka minut można dotrzeć do SKM – to jest atut. Jeżeli pod blokiem znajduje się szkoła, przedszkole i sklepy, rodzina z dziećmi powinna się o tym dowiedzieć. A jeżeli lokal ma potencjał inwestycyjny ze względu na bliskość uczelni – będzie to ważne dla zupełnie innego kupującego. W największych aglomeracjach lokalizacja stała się jednym z kluczowych kryteriów wyboru mieszkania. Dane Otodom pokazują również, że Trójmiasto należy obecnie do najdroższych rynków wtórnych w Polsce. W maju przeciętna cena ofertowa wynosiła tutaj 16 867 zł/m², o 8,2% więcej niż rok wcześniej.

To kolejny powód, dla którego dobrego adresu nie należy ukrywać za słabym opisem ogłoszenia.

7. Cena ma zachęcić do obejrzenia, a nie odstraszyć

Tu dochodzimy do najtrudniejszego punktu.

Właściciel często myśli: „Wystawię trochę drożej. Zawsze mogę później zejść z ceny.” Teoretycznie tak. W praktyce może to być kosztowny błąd. Pierwsze tygodnie są dla ogłoszenia najważniejsze. Oferta jest nowa i trafia do osób, które od tygodni obserwują daną dzielnicę. Jeżeli mieszkanie jest warte około 800 tys. zł, a wystawimy je za 950 tys., kupujący szukający lokalu w realnym przedziale cenowym może go nawet nie zobaczyć, ponieważ ustawił filtr wyszukiwania np. do 850 tys. zł. Po dwóch miesiącach obniżamy cenę. Tyle że oferta nie jest już nowa.

Dlatego cena powinna wynikać z analizy podobnych mieszkań, aktualnej konkurencji, lokalizacji, standardu i sytuacji na rynku, a nie z tego, ile chcielibyśmy otrzymać.

8. Przygotuj dokumenty, zanim pojawi się kupujący

Wyobraź sobie sytuację.

Kupujący ogląda mieszkanie, podoba mu się, jest gotowy rozmawiać o cenie i nagle zaczynają się pytania: Jaki jest dokładnie czynsz? Co obejmuje? Czy jest księga wieczysta? Co z miejscem parkingowym? Czy piwnica jest wpisana do dokumentów? Jaki jest stan prawny gruntu? A właściciel odpowiada: „Muszę sprawdzić.” Jedno takie zdanie nie przekreśli sprzedaży, ale seria niejasności może skutecznie ostudzić entuzjazm. Dlatego wcześniej przygotuj podstawowe dokumenty i informacje dotyczące mieszkania, opłat, własności, ewentualnego kredytu oraz dodatkowych pomieszczeń.

Im mniej znaków zapytania, tym bezpieczniej czuje się kupujący.

9. Prezentacja mieszkania to nie oprowadzanie wycieczki

Nie trzeba pokazywać każdego kontaktu i opowiadać przez 40 minut historii remontu łazienki.

Pozwól kupującemu obejrzeć mieszkanie we własnym tempie. Odpowiadaj na pytania. Pokazuj atuty. Podawaj konkretne informacje. Ale zostaw również przestrzeń. Kupujący musi przez chwilę wyobrazić sobie, że to już jest jego mieszkanie. Gdzie postawi stół? Czy zmieści się łóżko? Gdzie będzie pracował? Czy na balkonie zmieszczą się dwa fotele?

Właśnie wtedy nieruchomość przestaje być dla niego kolejnym ogłoszeniem, a zaczyna być potencjalnym domem.

Kupujących jest więcej. Ale nadal wybierają

Dane rynkowe pokazują, że aktywność kupujących w 2026 roku wyraźnie się poprawiła. W marcu liczba zapytań dotyczących mieszkań używanych w siedmiu największych miastach przekroczyła 101 tys., a w Trójmieście wzrosła o 12% miesiąc do miesiąca. Późniejsze miesiące przyniosły wahania popytu, ale Trójmiasto nadal wyróżniało się na tle wielu innych dużych miast. Jednocześnie konkurencja nie zniknęła. Kupujący porównują rynek wtórny z pierwotnym, analizują ceny i dokładniej przyglądają się temu, co dostają za swoje pieniądze.

Dlatego obecne ożywienie warto wykorzystać. Nie poprzez pośpiech, ale poprzez dobre przygotowanie mieszkania, właściwą cenę, profesjonalną prezentację i przemyślaną strategię sprzedaży. Bo między mieszkaniem „wystawionym na sprzedaż” a mieszkaniem przygotowanym do sprzedaży jest ogromna różnica. I bardzo często właśnie ta różnica decyduje o tym, jak szybko pojawi się kupujący i jaką cenę będzie gotowy zapłacić.

W GOAT Nieruchomości pomagamy właścicielom przejść przez cały proces – od analizy wartości nieruchomości i przygotowania jej do sprzedaży, przez prezentację oferty i dotarcie do właściwych kupujących, aż po negocjacje i finalizację transakcji. Kupujący wracają na rynek. Zadbaj o to, żeby zatrzymali się właśnie przy Twojej ofercie.

Here we Goat!

GOAT Nieruchomości – Sprzedaj najlepiej!

Czy warto teraz sprzedać mieszkanie w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie?

To pytanie zadaje sobie wielu właścicieli, obserwując wysokie ceny nieruchomości, zmiany na rynku kredytowym i rosnącą aktywność kupujących.

Jednoznaczna odpowiedź „tak” albo „nie” byłaby jednak zbyt dużym uproszczeniem.

Rynek nieruchomości w Trójmieście w 2026 roku znajduje się w interesującym momencie. Po okresie dużej podaży i ostrożności kupujących pojawiają się wyraźne sygnały odbudowy popytu. Jednocześnie ceny pozostają wysokie, a rynek pierwotny i wtórny coraz mocniej konkurują o tego samego klienta.

Dla właściciela może to oznaczać dobry moment na sprzedaż – pod warunkiem właściwej wyceny i odpowiedniego przygotowania nieruchomości.

Kupujący wracają na rynek

Jednym z najważniejszych zjawisk ostatnich miesięcy jest wzrost aktywności osób poszukujących mieszkań.

Według danych Otodom w czerwcu 2026 roku sprzedaż mieszkań deweloperskich na siedmiu największych rynkach w Polsce była o 48% wyższa niż rok wcześniej. W pierwszych siedmiu miesiącach roku sprzedaż nowych mieszkań przewyższyła natomiast liczbę lokali wprowadzonych do oferty o 15%.

W lipcu oferta deweloperska na największych rynkach spadła poniżej 60 tys. mieszkań. To istotna zmiana w porównaniu z okresem, kiedy deweloperzy wprowadzali do sprzedaży znacznie więcej lokali, niż byli w stanie sprzedać.

Nie oznacza to jeszcze powrotu rynku, na którym praktycznie każda nieruchomość znajduje nabywcę. Pokazuje jednak, że popyt zaczyna się odbudowywać.

Kredyty mieszkaniowe ponownie wspierają popyt

Drugim ważnym czynnikiem jest poprawa sytuacji na rynku kredytowym.

Według Biura Informacji Kredytowej ( BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe ) w lipcu 2026 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 22% wyższa niż rok wcześniej, a liczba osób wnioskujących o kredyt wzrosła o 11,6% r/r.

Ma to bezpośrednie znaczenie dla rynku nieruchomości, ponieważ znaczna część transakcji zależy od możliwości uzyskania finansowania. Większa dostępność kredytów poszerza grupę potencjalnych nabywców i może przywracać na rynek osoby, które wcześniej odkładały decyzję o zakupie.

Z punktu widzenia właściciela planującego sprzedaż mieszkania w Trójmieście to wyraźnie pozytywny sygnał.

Trójmiasto pozostaje jednym z najdroższych rynków w Polsce

Gdańsk, Gdynia i Sopot tworzą wspólny obszar mieszkaniowy, ale jednocześnie są trzema bardzo różnymi rynkami. Co więcej, znaczenie ma często nie tylko dzielnica, ale konkretna ulica, komunikacja, odległość od centrum czy morza.

Według danych Otodom na początku 2026 roku średnia cena ofertowa metra kwadratowego nowego mieszkania w Trójmieście wynosiła około 17,2 tys. zł, co oznaczało wzrost o około 15% rok do roku.

W czerwcu została przekroczona kolejna symboliczna granica – średnia cena całkowita nowego mieszkania oferowanego przez dewelopera w Trójmieście po raz pierwszy przekroczyła 1 mln zł. Nie oznacza to oczywiście, że każde mieszkanie jest warte milion złotych. Pokazuje jednak pozycję Trójmiasta na tle innych dużych polskich rynków.

Rynek pierwotny wpływa na ceny mieszkań używanych

Właściciel planujący sprzedaż często porównuje swoje mieszkanie wyłącznie z podobnymi ofertami na rynku wtórnym. To błąd.

Kupujący ma określony budżet i potrzebę mieszkaniową, dlatego często analizuje rynek pierwotny i wtórny jednocześnie.

Nowe mieszkanie może oznaczać nowoczesny budynek, windę, halę garażową i możliwość urządzenia wnętrza od podstaw. Mieszkanie używane może natomiast oferować znacznie lepszą lokalizację, być dostępne od ręki i nie wymagać kosztownego wykończenia.

Ma to szczególne znaczenie przy obecnych kosztach materiałów i usług remontowych. Dobrze utrzymane lub wyremontowane mieszkanie z rynku wtórnego może być dla kupującego bardzo atrakcyjną alternatywą wobec lokalu deweloperskiego.

Dlatego wycena mieszkania na rynku wtórnym powinna uwzględniać również konkurencję ze strony nowych inwestycji w danej lokalizacji.

Podaż nowych mieszkań zaczyna się zmniejszać

Jeszcze niedawno jednym z głównych problemów rynku była rekordowo wysoka oferta deweloperów. Obecnie sytuacja stopniowo się zmienia.

W pierwszych siedmiu miesiącach 2026 roku na największych rynkach sprzedaż nowych mieszkań była o 15% wyższa od nowej podaży. Deweloperzy ostrożniej rozpoczynają kolejne projekty, a istniejąca oferta zaczyna się kurczyć.

Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl za lipiec wskazywały ponadto, że podczas gdy w większości największych miast średnie ceny nowych mieszkań pozostawały stabilne, wzrost odnotowano m.in. w Trójmieście. Dla właścicieli mieszkań używanych to ważny sygnał. Jeżeli podaż deweloperska maleje, a popyt rośnie, część kupujących może mocniej zainteresować się rynkiem wtórnym.

Czy wysokie ceny oznaczają, że można wystawić mieszkanie drożej?

Niekoniecznie. To jeden z najważniejszych paradoksów obecnego rynku. Wysokie ceny mieszkań w Trójmieście nie oznaczają, że właściciel może ustalić dowolną cenę. Kupujący są dobrze poinformowani. W krótkim czasie mogą porównać dziesiątki mieszkań, sprawdzić oferty deweloperów i obliczyć ratę kredytu. Dlatego zbyt wysoka cena początkowa może sprawić, że nawet atrakcyjne mieszkanie pozostanie na rynku przez wiele tygodni. Późniejsze obniżki nie zawsze rozwiązują problem – oferta jest już znana kupującym, a długi czas ekspozycji zaczyna prowokować pytanie: „dlaczego to mieszkanie wciąż się nie sprzedało?”

Trzeba również odróżniać cenę ofertową od transakcyjnej. Cena widoczna w ogłoszeniu jest oczekiwaniem właściciela. Dopiero cena transakcyjna pokazuje, ile kupujący rzeczywiście zdecydował się zapłacić.

Dlatego profesjonalna wycena mieszkania w Gdańsku, Gdyni czy Sopocie nie powinna sprowadzać się do znalezienia kilku podobnych ogłoszeń i obliczenia średniej ceny za metr.

Czy teraz jest dobry moment na sprzedaż?

Patrząc na rynek w sierpniu 2026 roku, można wskazać kilka czynników sprzyjających sprzedającym:

• aktywność kupujących rośnie,
• zainteresowanie kredytami jest większe niż przed rokiem,
• sprzedaż nowych mieszkań przyspieszyła,
• deweloperzy ograniczają tempo zwiększania podaży,
• ceny w Trójmieście pozostają wysokie,
• rynek wtórny korzysta z dobrej dostępności mieszkań w atrakcyjnych, rozwiniętych lokalizacjach.

Nie oznacza to jednak rynku, na którym wystarczy opublikować ogłoszenie i czekać na kupującego.

Obecny rynek premiuje przede wszystkim dobrze wycenione i profesjonalnie przygotowane nieruchomości.

Nie istnieje jedna odpowiedź dla całego Trójmiasta

Średnie ceny są przydatne do obserwowania trendów, ale nie określają wartości konkretnego mieszkania.

Rynek dwupokojowego lokalu na Przymorzu wygląda inaczej niż dużego mieszkania na południu Gdańska. Inny klient poszukuje apartamentu w Sopocie, inny mieszkania rodzinnego w Gdyni, a jeszcze inny niewielkiego lokalu inwestycyjnego w centrum Gdańska.

Dlatego odpowiedź na pytanie „czy teraz warto sprzedać mieszkanie?” powinna zaczynać się od analizy konkretnej nieruchomości: jej lokalizacji, metrażu, standardu, budynku, kosztów utrzymania oraz liczby podobnych ofert.

Sprzedawać teraz czy czekać?

Czekanie na „idealny moment” zawsze wiąże się z ryzykiem. Nikt nie jest w stanie wiarygodnie przewidzieć, ile konkretne mieszkanie będzie kosztowało za rok.

Możemy natomiast ocenić sytuację obecną.

A ta jest dla właścicieli nieruchomości w Trójmieście interesująca: ceny pozostają wysokie, popyt się odbudowuje, zainteresowanie kredytami rośnie, a podaż nowych mieszkań przestała zwiększać się w takim tempie jak wcześniej.

To tworzy dobre warunki do sprzedaży. Nie każdej nieruchomości i nie za każdą cenę.

Dlatego przed wystawieniem mieszkania warto odpowiedzieć na trzy pytania:

Ile naprawdę jest dziś warte moje mieszkanie?

Z jakimi ofertami z rynku wtórnego i pierwotnego będzie konkurować?

Kim jest kupujący, który może być gotowy zapłacić za nie najwięcej?

Dopiero odpowiedzi na te pytania pozwalają stworzyć skuteczną strategię sprzedaży.

W GOAT Nieruchomości analizujemy rynek nie tylko przez pryzmat średniej ceny za metr kwadratowy. Liczy się konkretna nieruchomość, jej konkurencja, aktualny popyt oraz sposób wprowadzenia oferty na rynek. Jeżeli zastanawiasz się nad sprzedażą mieszkania w Gdańsku, Gdyni lub Sopocie, warto zacząć od rzetelnej analizy jego aktualnej wartości.

Bo pytanie nie brzmi wyłącznie: „czy teraz jest dobry moment na sprzedaż?” Znacznie ważniejsze jest: „czy potrafimy ten moment dobrze wykorzystać?”

Here we Goat!

GOAT Nieruchomości – DOŚWIADCZENIE, KTÓRE DZIAŁA.

Ile naprawdę warte jest Twoje mieszkanie? Jak ustalić cenę sprzedaży nieruchomości w Trójmieście

Ustalenie właściwej ceny mieszkania przed sprzedażą jest jednym z najważniejszych etapów przygotowania nieruchomości do wejścia na rynek. To właśnie od ceny w dużej mierze zależy zainteresowanie ofertą, liczba potencjalnych kupujących, czas sprzedaży, a ostatecznie również kwota, którą uda się uzyskać.

Na tak zróżnicowanym rynku jak Trójmiasto właściwa wycena mieszkania wymaga czegoś więcej niż sprawdzenia średniej ceny za metr kwadratowy. Gdańsk, Gdynia i Sopot, a nawet poszczególne dzielnice tych miast, mogą znacząco różnić się poziomem cen oraz popytem na konkretne rodzaje nieruchomości.

Zbyt niska cena może oznaczać niewykorzystanie potencjału mieszkania. Z kolei cena wyraźnie przekraczająca realia rynku niekoniecznie prowadzi do korzystniejszej sprzedaży. Często przynosi odwrotny rezultat – ogranicza zainteresowanie już w pierwszych tygodniach obecności oferty na rynku.

Dlatego wycena mieszkania w Trójmieście powinna z jednej strony chronić interes właściciela, a z drugiej odpowiadać rzeczywistym warunkom, w których nieruchomość będzie konkurować o uwagę kupujących.

Cena mieszkania z ogłoszenia a jego realna wartość

Jednym z naturalnych sposobów określania ceny mieszkania jest porównanie go z podobnymi nieruchomościami wystawionymi na sprzedaż. Portale ogłoszeniowe dostarczają wielu informacji o aktualnej ofercie rynku, jednak prezentowane na nich ceny wymagają odpowiedniej interpretacji.

Kwota widoczna w ogłoszeniu jest przede wszystkim ceną oczekiwaną przez właściciela. Nie oznacza to, że mieszkanie zostanie za nią sprzedane. Ostateczna cena transakcyjna nieruchomości może być wynikiem negocjacji i różnić się od ceny, od której rozpoczęto sprzedaż.

Ma to szczególne znaczenie przy porównywaniu kilku podobnych ofert. Mieszkanie wystawione za określoną kwotę nie jest jeszcze potwierdzeniem, że rynek zaakceptował taki poziom ceny. Część nieruchomości pozostaje dostępna przez wiele miesięcy właśnie dlatego, że oczekiwania właścicieli rozmijają się z tym, ile potencjalni nabywcy są gotowi za nie zapłacić.

Dlatego analiza konkurencyjnych ofert jest ważnym elementem wyceny nieruchomości, ale nie powinna być jej jedyną podstawą.

Co wpływa na cenę mieszkania w Trójmieście?

Cena za metr kwadratowy jest jednym z najczęściej wykorzystywanych punktów odniesienia. Pozwala szybko porównywać nieruchomości, ale sama nie odpowiada na pytanie, ile naprawdę warte jest konkretne mieszkanie.

Nawet dwa lokale o podobnej powierzchni i położone w tej samej dzielnicy mogą istotnie różnić się wartością. Na cenę mieszkania wpływają między innymi:

• dokładna lokalizacja i najbliższe otoczenie,
• funkcjonalność układu pomieszczeń,
• piętro oraz dostępność windy,
• balkon, piwnica lub miejsce postojowe,
• standard wykończenia i stan instalacji,
• nasłonecznienie, ekspozycja oraz widok,
• wysokość opłat eksploatacyjnych,
• stan techniczny budynku,
• sytuacja prawna nieruchomości.

Do tego dochodzi aktualna sytuacja na lokalnym rynku nieruchomości w Trójmieście. Jeżeli w danym momencie dostępnych jest wiele podobnych mieszkań, kupujący mają większy wybór i znacznie dokładniej porównują poszczególne oferty. Cena staje się wówczas jednym z kluczowych czynników decydujących o zainteresowaniu nieruchomością.

Jak cena początkowa wpływa na sprzedaż mieszkania?

Rozpoczęcie sprzedaży od wysokiej ceny z założeniem jej późniejszego negocjowania może wydawać się bezpiecznym rozwiązaniem. Właściciel pozostawia sobie przestrzeń do rozmów i jednocześnie sprawdza, czy znajdzie się kupujący gotowy zaakceptować wyższą kwotę.

Problem pojawia się wtedy, gdy cena ofertowa mieszkania znacząco przekracza poziom rynkowy.

Osoby poszukujące mieszkania najczęściej określają maksymalny budżet już podczas przeglądania ofert. Jeżeli nieruchomość znajduje się powyżej tego limitu, może w ogóle nie pojawić się w wynikach ich wyszukiwania. Oferta nie dociera wtedy do części potencjalnych nabywców, nawet jeśli po negocjacjach jej cena mogłaby znaleźć się w ich zasięgu.

Szczególnie istotne są pierwsze tygodnie sprzedaży. Nowa oferta naturalnie przyciąga uwagę osób, które od pewnego czasu obserwują dany segment rynku. Jeśli właśnie wtedy cena jest wyraźnie zawyżona, ten potencjał może zostać niewykorzystany.

Późniejsza korekta ceny może zwiększyć zainteresowanie, jednak nie zawsze pozwala w pełni odzyskać efekt, jaki towarzyszy pojawieniu się nowej nieruchomości na rynku.

Wycena mieszkania jako element strategii sprzedaży

Cena nie powinna być traktowana wyłącznie jako pojedyncza liczba ustalona przed publikacją ogłoszenia. Jest jednym z najważniejszych elementów całej strategii sprzedaży nieruchomości.

Dlatego jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży warto określić:

• cenę ofertową,
• realny przedział ceny transakcyjnej,
• minimalną kwotę akceptowaną przez właściciela.

Pozwala to świadomie prowadzić negocjacje i odpowiednio reagować na zainteresowanie potencjalnych kupujących.

Publikacja ogłoszenia również nie kończy procesu oceny ceny. Rynek zaczyna dostarczać kolejnych informacji. Liczba zapytań, prezentacji oraz składanych propozycji pokazuje, jak oferta jest odbierana przez potencjalnych nabywców. Jeżeli zainteresowanie znacząco odbiega od oczekiwań, warto przeanalizować jego przyczyny i w razie potrzeby odpowiednio zareagować.

Dobra wycena nie oznacza sprzedaży mieszkania poniżej jego wartości. Jej zadaniem jest stworzenie warunków do uzyskania możliwie korzystnej ceny sprzedaży, przy jednoczesnym zachowaniu racjonalnego czasu całego procesu.

Chcesz sprzedać mieszkanie w Trójmieście? Zacznij od właściwej ceny

Określenie wartości mieszkania wymaga czegoś więcej niż sprawdzenia średniej ceny za metr kwadratowy. Znaczenie mają dane rynkowe, lokalna konkurencja, indywidualne cechy nieruchomości oraz właściwa interpretacja zachowania kupujących. Dopiero połączenie tych elementów pozwala określić cenę odpowiadającą zarówno interesowi właściciela, jak i rzeczywistym warunkom rynku.

Dobra sprzedaż nieruchomości zaczyna się od właściwej ceny – opartej na danych, doświadczeniu i znajomości lokalnego rynku. W GOAT Nieruchomości pomagamy właścicielom mieszkań w Trójmieście nie tylko trafnie określić wartość nieruchomości, ale również przygotować strategię sprzedaży, która pozwala wykorzystać jej pełny potencjał. Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania w Gdańsku, Gdyni, Sopocie lub okolicach, powierz ją zespołowi, który wie, jak zrobić to skutecznie i korzystnie.

Wyobraź sobie dwie niemal identyczne nieruchomości.

Ten sam metraż, podobna lokalizacja i zbliżona cena. Jedna znika z rynku po kilku tygodniach, druga od miesięcy pojawia się w serwisach ogłoszeniowych. Dlaczego?
Bardzo często odpowiedź nie tkwi w cenie, ale w sposobie prezentacji.
Coraz więcej osób rozpoczyna poszukiwania mieszkania od przeglądania zdjęć w internecie. To właśnie one decydują, czy ktoś kliknie ogłoszenie i umówi się na oglądanie. Jeśli wnętrze wydaje się ciemne, zagracone lub zbyt osobiste, kupujący po prostu przewija dalej. Nawet jeśli nieruchomość ma ogromny potencjał.

Home staging to nie poduszki.
To psychologia sprzedaży.
Wiele osób kojarzy home staging z zakupem nowych poduszek, świec czy wazonów. To jednak tylko niewielka część całego procesu.
Najważniejsze jest takie przygotowanie wnętrza, aby jak największa liczba osób mogła wyobrazić sobie, że właśnie tam będzie mieszkać. Dlatego usuwa się nadmiar rzeczy, porządkuje przestrzeń, poprawia oświetlenie i eksponuje najmocniejsze strony mieszkania.
Nie chodzi o stworzenie wnętrza jak z katalogu. Chodzi o pokazanie jego potencjału.

Typowa sytuacja
Wyobraźmy sobie mieszkanie, w którym od wielu lat mieszka jedna rodzina. Na ścianach wiszą rodzinne zdjęcia, na komodach stoją pamiątki z wakacji, a w salonie znajdują się duże, masywne meble. Dla właścicieli to przytulny dom. Dla osoby oglądającej ogłoszenie – wnętrze, w którym trudno wyobrazić sobie własne życie.
Co można zrobić?
W wielu przypadkach wystarczy schować osobiste przedmioty, uporządkować blaty, przestawić część mebli, wpuścić do wnętrza więcej światła i wykonać profesjonalne zdjęcia. Bez kosztownego remontu mieszkanie może zacząć wyglądać na bardziej przestronne, świeże i atrakcyjne.

Pierwsze wrażenie sprzedaje
Mówi się, że pierwsze wrażenie można zrobić tylko raz. Na rynku nieruchomości ta zasada działa wyjątkowo mocno.
Kupujący często podejmują decyzję o obejrzeniu mieszkania w ciągu kilkunastu sekund. Jeśli zdjęcia nie przyciągną ich uwagi, mogą nawet nie przeczytać opisu oferty. Dotyczy to szczególnie osób, które poszukują mieszkania dla siebie i już na etapie oglądania zdjęć próbują wyobrazić sobie w nim swoje przyszłe życie.
Dlatego przygotowanie nieruchomości przed sprzedażą nie jest zbędnym wydatkiem. To sposób na pokazanie jej w najlepszym świetle i zwiększenie zainteresowania ofertą.

Czy home staging zawsze oznacza duże koszty?
Zdecydowanie nie.
Czasami największą różnicę robią najprostsze zmiany: porządek, neutralne dodatki, świeże kwiaty, jasne zasłony czy odpowiednie oświetlenie. Niewielkim kosztem można sprawić, że wnętrze będzie wyglądało na bardziej przestronne, zadbane i atrakcyjne.

Kupujący nie szukają wyłącznie idealnych mieszkań. Szukają miejsc, w których od razu poczują się dobrze. A właśnie w tym pomaga home staging.
Bo czasem to właśnie drobne zmiany robią największą różnicę.

W GOAT Nieruchomości wiemy, jak wydobyć potencjał nieruchomości i odpowiednio przygotować ją do sprzedaży, aby zwiększyć jej atrakcyjność, a często również realną wartość rynkową. Jeśli chcesz sprzedać mieszkanie korzystniej i bez przypadkowych decyzji – pozwól nam się tym zająć.
Here we Goat!

Spóźniłeś się ze zgłoszeniem spadku lub darowizny? Od 2026 roku nie zawsze oznacza to utratę zwolnienia z podatku

Otrzymanie mieszkania, domu czy działki w spadku lub w formie darowizny od najbliższej rodziny często wiąże się z możliwością skorzystania ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Do tej pory obowiązywała jednak bardzo rygorystyczna Zasada. Wystarczyło przekroczyć 6-miesięczny termin na zgłoszenie nabycia majątku do urzędu skarbowego, aby utracić prawo do zwolnienia i zapłacić podatek.

Od 7 stycznia 2026 roku przepisy zostały złagodzone. Ustawodawca wprowadził rozwiązanie, które w określonych sytuacjach pozwala odzyskać możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego.

Na czym polega zmiana?

Nowe przepisy wprowadziły do ustawy o podatku od spadków i darowizn art. 4c, który umożliwia przywrócenie terminu do zgłoszenia nabycia majątku.

Oznacza to, że jeśli podatnik z ważnych i niezależnych od siebie powodów nie zgłosił darowizny lub spadku w wymaganym terminie, może złożyć odpowiedni wniosek i ubiegać się o zachowanie prawa do zwolnienia z podatku.

To istotna zmiana, ponieważ wcześniej przekroczenie terminu praktycznie zawsze oznaczało utratę preferencji podatkowej.

Kiedy można ubiegać się o przywrócenie terminu?

Samo przekroczenie terminu nie wystarczy. Aby urząd skarbowy mógł rozpatrzyć wniosek pozytywnie, muszą zostać spełnione określone warunki.

Podatnik powinien:

• złożyć wniosek o przywrócenie terminu w ciągu 7 dni od momentu ustania przyczyny opóźnienia,
• jednocześnie złożyć wymagane zgłoszenie nabycia majątku,
• wykazać, że przekroczenie terminu nastąpiło bez jego winy.

Każda sprawa będzie oceniana indywidualnie przez urząd skarbowy.

Jakie okoliczności mogą uzasadniać spóźnienie?

Przepisy nie zawierają zamkniętego katalogu sytuacji, które uzasadniają przywrócenie terminu. To oznacza, że organ podatkowy będzie analizował każdy przypadek osobno.

Do najczęściej wskazywanych przyczyn mogą należeć między innymi:

• ciężka lub długotrwała choroba,
• pobyt w szpitalu,
• zdarzenia losowe,
• długotrwały pobyt za granicą,
• inne okoliczności, na które podatnik nie miał realnego wpływu.

Najważniejsze jest wykazanie, że niedotrzymanie terminu nie wynikało z zaniedbania.

Co zrobić, jeśli urząd odmówi?

Jeżeli naczelnik urzędu skarbowego odmówi przywrócenia terminu, podatnik nie pozostaje bez możliwości działania.

Przysługuje mu prawo do:

• wniesienia zażalenia do dyrektora izby administracji skarbowej,
• a następnie – w razie utrzymania odmowy – złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Jeżeli sąd uzna, że termin powinien zostać przywrócony, urząd będzie zobowiązany do zmiany wcześniejszego rozstrzygnięcia i uwzględnienia zwolnienia podatkowego.

Kto może skorzystać z nowych przepisów?

Nowe regulacje obejmują dwie grupy osób:

• osoby, które nabyły spadek lub otrzymały darowiznę od 7 stycznia 2026 roku,
• osoby, które nabyły majątek wcześniej, ale w dniu wejścia nowych przepisów nadal mieściły się w sześciomiesięcznym terminie na dokonanie zgłoszenia.

Jeżeli natomiast termin na zgłoszenie upłynął jeszcze przed wejściem nowych przepisów, możliwość skorzystania z nowych zasad co do zasady nie będzie dostępna.

Dlaczego ta zmiana jest ważna?

W praktyce wiele osób traciło zwolnienie podatkowe wyłącznie z powodu niedopełnienia formalności. Często wynikało to z trudnej sytuacji rodzinnej, problemów zdrowotnych czy zwykłej niewiedzy dotyczącej obowiązujących terminów.

Nowe przepisy dają podatnikom drugą szansę. Nie oznacza to jednak, że urząd automatycznie przywróci termin. Konieczne będzie odpowiednie uzasadnienie oraz wykazanie, że opóźnienie nastąpiło z przyczyn niezależnych od podatnika.

Dziedziczysz nieruchomość? Zamiast ryzykować utratę zwolnienia podatkowego w gąszczu formalności, postaw na bezpieczeństwo i maksymalizację zysku z GOAT Nieruchomości. Nasze doświadczenie w obsłudze spadków oraz pełen wachlarz usług – od doradztwa podatkowego po przygotowanie lokalu do sprzedaży – zapewniają spokój i profesjonalne przeprowadzenie przez cały proces inwestycyjny. Współpracuj z nami, by bezpiecznie przekuć spadek w rentowną inwestycję.

Jednym z najczęściej powtarzanych mitów na rynku nieruchomości jest przekonanie, że zameldowanie daje prawo do mieszkania lub współwłasności nieruchomości. Wielu właścicieli obawia się zameldować członka rodziny lub najemcę, sądząc, że w przyszłości nie będzie można go wymeldować albo że nabędzie prawa do lokalu.

To nieprawda.

Warto wiedzieć, czym naprawdę jest meldunek i jakie ma znaczenie z punktu widzenia prawa. W tym artykule wyjaśniamy najważniejsze kwestie, które powinien znać każdy właściciel nieruchomości.

Czym właściwie jest meldunek?

Meldunek to obowiązek administracyjny, którego celem jest jedynie potwierdzenie miejsca pobytu danej osoby. Dane meldunkowe wykorzystywane są między innymi przez urzędy, sądy czy służby administracji publicznej.

Samo zameldowanie nie oznacza, że dana osoba:

• staje się właścicielem mieszkania,
• nabywa udział w nieruchomości,
• może sprzedać lokal,
• może decydować o jego przyszłości,
• dziedziczy mieszkanie.

Prawo własności wynika wyłącznie z odpowiednich dokumentów, takich jak akt notarialny, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku czy wpis do księgi wieczystej. Meldunek nie ma na to żadnego wpływu.

Mit 1. Zameldowana osoba staje się współwłaścicielem mieszkania

To zdecydowanie jeden z najczęściej spotykanych mitów.

W praktyce wiele osób obawia się zameldować swoje dorosłe dzieci, partnera czy rodziców, ponieważ słyszało, że później będą oni mieli prawa do nieruchomości.

Nie jest to zgodne z obowiązującymi przepisami.

Można być zameldowanym przez wiele lat i nadal nie posiadać żadnych praw własności do mieszkania.

Mit 2. Zameldowanego lokatora nie można usunąć z mieszkania

To kolejne błędne przekonanie.

Jeżeli osoba przestała mieszkać w lokalu, właściciel może wystąpić o jej wymeldowanie. Meldunek powinien odzwierciedlać rzeczywiste miejsce pobytu, dlatego jeśli ktoś wyprowadził się na stałe, nie ma podstaw do dalszego pozostawania zameldowanym pod tym adresem.

Jeżeli natomiast dana osoba nadal faktycznie zajmuje lokal, sam meldunek nie daje jej prawa do pozostawania w mieszkaniu. O tym decyduje podstawa prawna korzystania z lokalu, na przykład:

• umowa najmu,
• umowa użyczenia,
• prawo własności,
• służebność mieszkania,
• inne uprawnienia wynikające z przepisów prawa.

Mit 3. Najemcy nie wolno zameldować

Wielu właścicieli mieszkań przeznaczonych na wynajem obawia się zgodzić na meldunek najemcy.

Tymczasem sam meldunek nie powoduje powstania żadnych dodatkowych praw do nieruchomości. Po zakończeniu umowy najmu najemca ma obowiązek opuścić lokal zgodnie z zawartą umową.

Oczywiście każda sytuacja może mieć swoją specyfikę, jednak meldunek sam w sobie nie chroni najemcy przed rozwiązaniem umowy ani nie uniemożliwia właścicielowi dochodzenia swoich praw.

Czy można sprzedać mieszkanie, w którym ktoś jest zameldowany?

Tak.

Fakt zameldowania nie blokuje sprzedaży nieruchomości.

Nowy właściciel nabywa mieszkanie wraz z prawem własności, natomiast kwestie związane z meldunkiem mogą zostać uregulowane niezależnie od samej transakcji.

W praktyce jednak przed sprzedażą warto uporządkować wszystkie formalności dotyczące osób zameldowanych, aby uniknąć niepotrzebnych pytań kupujących i przyspieszyć cały proces sprzedaży.

Czy można wymeldować kogoś bez jego zgody?

Tak, ale tylko w określonych przypadkach.

Jeżeli osoba faktycznie opuściła lokal i nie zamierza do niego wracać, właściciel może wszcząć postępowanie administracyjne o wymeldowanie.

Organ administracji bada wtedy, czy dana osoba rzeczywiście już tam nie mieszka. Jeżeli ustali, że pobyt ustał na stałe, może wydać decyzję o wymeldowaniu nawet bez zgody zainteresowanego.

Kiedy meldunek może mieć znaczenie?

Choć meldunek nie daje prawa własności, w niektórych sytuacjach jest istotny z praktycznego punktu widzenia.

Może być potrzebny między innymi do:

• wyrobienia dowodu osobistego,
• rejestracji działalności gospodarczej,
• zapisania dziecka do szkoły,
• korzystania z niektórych świadczeń,
• załatwiania spraw urzędowych.

Nie zmienia to jednak faktu, że jest to wyłącznie potwierdzenie miejsca pobytu, a nie tytuł prawny do nieruchomości.

Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży mieszkania?

Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości, warto wcześniej sprawdzić:

• kto jest zameldowany w lokalu,
• czy wszystkie osoby faktycznie tam mieszkają,
• czy konieczne będzie przeprowadzenie procedury wymeldowania,
• czy kupujący został poinformowany o aktualnym stanie meldunkowym.

Uporządkowanie tych kwestii jeszcze przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż zwiększa bezpieczeństwo transakcji i pozwala uniknąć niepotrzebnych komplikacji.

Podsumowanie

Najważniejsza zasada jest bardzo prosta – meldunek nie daje prawa własności do nieruchomości.

Osoba zameldowana nie staje się właścicielem mieszkania, nie nabywa udziałów i nie może decydować o jego sprzedaży tylko dlatego, że jest pod danym adresem zameldowana.

Zamiast marnować czas na formalności, zyskaj spokój i pewność z GOAT Nieruchomości. W skomplikowanych sprawach prawnych czy lokatorskich pomoc profesjonalnego pośrednika jest po prostu niezbędna – to jedyna droga, by uniknąć kosztownych błędów i zabezpieczyć swój majątek. Wiemy, jak skutecznie rozwiązać każdy problem. Przekaż nam swoją sprawę, a my bezpiecznie i sprawnie przeprowadzimy Cię przez cały proces sprzedaży – od weryfikacji dokumentów po pomyślną finalizację transakcji.

Flipy nieruchomości – czym są, jak działają i na czym naprawdę zarabiają inwestorzy

Flipowanie nieruchomości od lat budzi duże emocje. Dla jednych to szybka droga do wysokich zysków, dla innych ryzykowna spekulacja. Prawda – jak zwykle – leży pośrodku. Flipy to biznes, który przy odpowiedniej wiedzy, doświadczeniu i dyscyplinie finansowej może być bardzo rentowny, ale błędy bywają kosztowne.

Czym jest flip nieruchomości?

Flip nieruchomości polega na zakupie nieruchomości poniżej jej wartości rynkowej, wykonaniu przemyślanego remontu lub modernizacji, a następnie sprzedaży z zyskiem w możliwie krótkim czasie. Kluczowe są tu trzy elementy:
– atrakcyjna cena zakupu,
– kontrolowany koszt i zakres remontu,
– realna cena sprzedaży oparta na rynku, a nie oczekiwaniach.

Flip nie jest inwestycją pasywną – to aktywny projekt biznesowy, wymagający zaangażowania, wiedzy technicznej, prawnej i finansowej.

Skąd biorą się okazje do flipów?

Najlepsze okazje rzadko trafiają na pierwszą stronę popularnych portali ogłoszeniowych. Najczęściej pochodzą z rynku tzw. off-market, czyli:
– nieruchomości spadkowych,
– lokali zadłużonych lub z problemami formalnymi,
– mieszkań do generalnego remontu,
– sprzedaży szybkich (np. rozwody, pilna potrzeba gotówki),
– przetargów i licytacji.

Doświadczeni fliperzy budują sieć kontaktów: pośredników, notariuszy, zarządców nieruchomości i inwestorów, którzy informują ich o okazjach zanim trafią one do szerokiego obrotu.

Jak wygląda proces flipu krok po kroku?

Analiza nieruchomości – lokalizacja, stan techniczny, potencjał aranżacyjny, ceny transakcyjne w okolicy.

Analiza stanu prawnego – księga wieczysta, obciążenia, uchwały wspólnoty, plan miejscowy.

Zakup – negocjacje, akt notarialny, zabezpieczenie finansowania.

Remont i optymalizacja układu – nie „najdrożej”, tylko „najrozsądniej”.

Home staging i marketing – prezentacja sprzedaje, często bardziej niż metraż.

Sprzedaż – szybka, oparta na realnej wycenie rynkowej.

Czas realizacji flipu waha się zwykle od 3 do 9 miesięcy, w zależności od skali projektu.

Na czym naprawdę zarabia fliper?
Wbrew mitom – nie na samym remoncie. Zysk powstaje głównie dzięki:

– zakupowi poniżej wartości rynkowej,
– poprawie funkcjonalności (np. dodatkowy pokój),
– eliminacji wad odstraszających innych kupujących,
– Skróceniu czasu sprzedaży dzięki dobrej prezentacji.

Dobry flip to nie luksusowy standard, lecz maksymalizacja relacji koszt–efekt.

Koszty i ryzyka, o których trzeba wiedzieć

Flipowanie wiąże się z realnym ryzykiem:

– niedoszacowany remont,
– opóźnienia ekip budowlanych,
– zmiany cen materiałów,
– błędy prawne,
– błędna wycena końcowej ceny sprzedaży.

Dlatego profesjonaliści zawsze zakładają bufor bezpieczeństwa (10-20% budżetu) i nie liczą zysku „na styk”.

Aspekty prawne i podatkowe

W Polsce flipy są coraz uważniej analizowane przez organy skarbowe. Przy regularnych transakcjach fiskus traktuje je jako działalność gospodarczą, co oznacza:

– opodatkowanie dochodu PIT lub CIT,
– możliwy obowiązek VAT,
– konieczność prowadzenia rzetelnej księgowości.

Błędy podatkowe to jeden z najczęstszych powodów problemów u początkujących fliperów, dlatego współpraca z doświadczonym księgowym jest absolutną podstawą.

Czy flipy są dla każdego?

Nie. Flipy wymagają:

– odporności na stres,
– umiejętności podejmowania decyzji,
– kapitału lub dostępu do finansowania,
– wiedzy technicznej i rynkowej.

Dla osób liczących na szybki, łatwy zysk bez zaangażowania – flipy będą rozczarowaniem. Dla tych, którzy traktują je jak biznes oparty na liczbach, mogą stać się bardzo dochodowym źródłem przychodu.

Podsumowanie

Flipowanie nieruchomości to nie magia ani „patodeweloperka”, lecz profesjonalna strategia inwestycyjna, która wymaga doświadczenia, chłodnej kalkulacji i znajomości realiów rynku. Najlepsi fliperzy zarabiają nie dlatego, że „ładnie remontują”, ale dlatego, że kupują mądrze, liczą precyzyjnie i sprzedają świadomie.

Zapraszamy do obejrzenia naszej wideoprezentacji, przygotowanej przez Trojmiasto.pl.

To krótki materiał, który pokazuje nasz zespół, codzienną pracę i podejście, z jakim pomagamy klientom sprzedawać, kupować oraz wynajmować nieruchomości.

Za każdą transakcją stoją ludzie, zaangażowanie i doświadczenie. Cieszymy się, że możemy pokazać Wam GOAT Nieruchomości właśnie od tej strony.

Miłego oglądania! 🎬

Choć Gdańsk od lat pozostaje jednym z najatrakcyjniejszych rynków nieruchomości w Polsce, warto podkreślić, że najlepsza lokalizacja inwestycyjna nie zawsze musi znajdować się w granicach dużego miasta.

Coraz więcej inwestorów zwraca uwagę na nieruchomości położone poza aglomeracją, szczególnie w otoczeniu lasów, jezior oraz terenów rekreacyjnych. Rosnąca popularność pracy zdalnej, zmiana stylu życia oraz potrzeba większego kontaktu z naturą sprawiają, że spokojniejsze lokalizacje systematycznie zyskują na znaczeniu.

Domy i mieszkania położone poza miastem coraz częściej pełnią nie tylko funkcję prywatną, ale również realną funkcję inwestycyjną.

W praktyce oznacza to:

– wzrost wartości nieruchomości w spokojnych, zielonych lokalizacjach

– rosnący popyt na najem długoterminowy i sezonowy

– coraz częstsze łączenie funkcji rekreacyjnej z inwestycyjną

Szczególnie atrakcyjne są miejscowości położone w promieniu 30 – 60 minut od Gdańska, oferujące kompromis pomiędzy dostępem do infrastruktury miejskiej a bliskością natury.

Lasy, jeziora i ograniczona podaż – przewaga lokalizacji pozamiejskich nieruchomości zlokalizowane w pobliżu jezior, lasów oraz parków krajobrazowych przyciągają określoną grupę najemców i kupujących – osoby poszukujące ciszy, prywatności oraz wyższej jakości życia.

Takie lokalizacje świetnie sprawdzają się zarówno w modelu najmu weekendowego i wakacyjnego, jak i w dłuższej perspektywie czasowej.

Ich dodatkowym atutem jest ograniczona podaż – liczba atrakcyjnych działek i nieruchomości w otoczeniu natury jest z natury ograniczona, co w długim terminie sprzyja utrzymaniu oraz wzrostowi wartości.

Co istotne, konkurencja na tych rynkach jest często mniejsza niż w dużych miastach, co pozwala inwestorom wyróżnić ofertę i lepiej dopasować ją do potrzeb konkretnej grupy odbiorców.

Podsumowanie – miasto i natura jako uzupełniające się strategie

Najlepsze lokalizacje inwestycyjne to niewyłącznie centralne dzielnice dużych miast. Choć Gdańsk nadal oferuje stabilność, płynność i wysoki popyt na najem, coraz większy potencjał inwestycyjny mają również nieruchomości położone poza miastem – w regionach leśnych, jeziornych i podmiejskich.

Inwestycje w takich lokalizacjach mogą stanowić:

– uzupełnienie portfela miejskiego

– formę dywersyfikacji kapitału

– długoterminową alternatywę o wysokim potencjale wzrostu

W 2026 roku rynek nieruchomości premiuje elastyczność i szerokie spojrzenie – nie tylko na miasto, ale na cały region i zmieniające się potrzeby kupujących oraz najemców.

Zakup mieszkania rzadko bywa impulsem. Zwykle zaczyna się od pytania o źródło finansowania – oszczędności, kredyt hipoteczny albo połączenie obu tych rozwiązań. Niezależnie od wybranego modelu, coraz częściej jest to decyzja poprzedzona spokojną kalkulacją, w której kluczowe znaczenie ma moment wejścia na rynek. I właśnie pod tym względem rok 2025 oraz początek 2026 roku przyniosły wyraźną zmianę w porównaniu z poprzednimi latami.

W drugiej połowie 2025 roku, a następnie na przełomie 2025 i 2026 roku, coraz wyraźniej zaczęły kształtować się okoliczności sprzyjające rynkowi mieszkaniowemu. Poprawie uległy warunki finansowe, dynamika cen zaczęła się uspokajać, a otoczenie rynkowe stało się bardziej przewidywalne.

Dla osób dysponujących kapitałem własnym oznacza to większą stabilność otoczenia. Inflacja nie zjada już pieniędzy w takim tempie jak wcześniej, a ceny mieszkań przestają się gwałtownie wahać. Z kolei dla kupujących finansujących się kredytem kluczowe jest to, że warunki finansowania ulegają wyraźnej poprawie. Kredyt przestaje być barierą, a wraca do roli narzędzia, które realnie umożliwia zakup. To naturalnie kieruje uwagę w stronę polityki pieniężnej.

Stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego odgrywają tu pierwszoplanową rolę. Po okresie gwałtownych podwyżek, które skutecznie zamroziły rynek mieszkaniowy, sytuacja zaczęła się normalizować. Na początku 2026 roku główna stopa referencyjna utrzymuje się w okolicach 4%, a pozostałe stopy również pozostają na umiarkowanym poziomie. Dodatkowo prognozy zakładają możliwość dalszych, choć już ostrożnych, obniżek w kierunku 3-3,5%.

Zmiany te szybko znajdują odbicie na rynku mieszkaniowym. Po długim okresie niepewności rynek wchodzi w fazę większej stabilizacji, a dynamika cen ulega wyraźnemu uspokojeniu. W takich warunkach odkładanie decyzji zakupowej nie musi prowadzić do korzystniejszych efektów, ponieważ dla wielu nabywców kluczowe stają się bieżące warunki finansowania. Niższy koszt kredytu i jego większa dostępność mogą dziś w większym stopniu wpływać na opłacalność zakupu niż potencjalne, trudne do przewidzenia zmiany cen w przyszłości.

W praktyce niższe stopy procentowe oznaczają niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, a to bezpośrednio przekłada się na niższe raty i lepszą zdolność kredytową. Banki chętniej finansują zakup mieszkań, a dostęp do kredytu stopniowo się poprawia. Dla wielu osób oznacza to, że zakup własnego mieszkania przestaje być wyłącznie teoretycznym scenariuszem.

Istotnym tłem tych zmian jest również wyhamowanie inflacji i poprawa ogólnej kondycji gospodarki. W latach 2024-2025 wysoka inflacja mocno obciążała domowe budżety i podnosiła raty kredytów. W 2026 roku ta presja wyraźnie słabnie, co daje większe poczucie bezpieczeństwa i pozwala planować wydatki w dłuższym horyzoncie.

Z inwestycyjnego punktu widzenia obecny moment również wygląda rozsądnie. Nieruchomości w największych miastach nadal mają potencjał wzrostu, choć bez dynamicznych zmian znanych z przeszłości. Stabilne ceny oraz tańsze finansowanie sprzyjają inwestycjom o długoterminowym charakterze, szczególnie na rynku najmu. To raczej konsekwentne budowanie wartości w czasie niż krótkoterminowe działania o charakterze spekulacyjnym.

Zmienia się także nastawienie kupujących. Coraz mniej osób liczy na głębokie spadki cen, a coraz więcej traktuje mieszkanie jako względnie bezpieczną formę lokowania kapitału. Przy stabilnych warunkach kredytowych nieruchomości wciąż postrzegane są jako jedna z bardziej odpornych form inwestowania.

Gdy spojrzeć na to wszystko razem – stopy procentowe, dostępność kredytów, stabilizację cen i nastroje kupujących – rok 2026 wygląda korzystnie dla kupujących na rynku nieruchomości. To nie chwilowy trend, ale realne okno możliwości. Dobrze przemyślana decyzja zakupowa podjęta w takich warunkach może stać się solidnym fundamentem na lata – zarówno w wymiarze mieszkaniowym, jak i inwestycyjnym.